Краткосрочно отдаване под наем на жилищен имот чрез Airbnb и Booking или дългосрочно отдаване под наем– всичко, което трябва да знаете

Настоящата статия разглежда особеностите при отдаване под наем на
жилищни имоти – апартаменти, къщи, стаи, както и хотели с до 20 стаи – от
физически лица и еднолични търговци. Разпоредбите се прилагат и за отдаване под
наем на гаражи и паркоместа.

ВАЖНИ ДЕФИНИЦИИ:

1. Независима икономическа дейност
Това е всяка дейност, извършвана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително използването на имущество (материално или нематериално) с цел получаване на постоянен доход.
Забележка: Системността тук се оценява спрямо постоянния характер на дейността, а не на отделни проявления.

2. Данъчно задължено лице
Всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, независимо от нейната цел или резултати.

3. Едноличен търговец (ЕТ) и физическо лице, извършващо независима икономическа дейност

Данъчен аспект:
Краткосрочното отдаване под наем се счита за независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС.
Дори и физическите лица, които не са регистрирани като ЕТ, попадат в обхвата на данъчно задължените лица, ако извършват тази дейност.

Правен аспект:
ЕТ е физическо лице, регистрирано като търговец по Търговския закон. Такова лице трябва да бъде дееспособно. Чужденци също могат да се регистрират, ако имат постоянно местожителство в България.
ЕТ и физическото лице са едно и също лице – регистрацията само разширява правоспособността му да участва в търговски правоотношения.

ВАЖНИ ДЕФИНИЦИИ:

1. Независима икономическа дейност
Това е всяка дейност, извършвана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително използването на имущество (материално или нематериално) с цел получаване на постоянен доход.
Забележка: Системността тук се оценява спрямо постоянния характер на дейността, а не на отделни проявления.

2. Данъчно задължено лице
Всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, независимо от нейната цел или резултати.

3. Едноличен търговец (ЕТ) и физическо лице, извършващо независима икономическа дейност

Данъчен аспект:
Краткосрочното отдаване под наем се счита за независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС.
Дори и физическите лица, които не са регистрирани като ЕТ, попадат в обхвата на данъчно задължените лица, ако извършват тази дейност.

Правен аспект:
ЕТ е физическо лице, регистрирано като търговец по Търговския закон. Такова лице трябва да бъде дееспособно. Чужденци също могат да се регистрират, ако имат постоянно местожителство в България.
ЕТ и физическото лице са едно и също лице – регистрацията само разширява правоспособността му да участва в търговски правоотношения.

I. Краткосрочно отдаване под наем чрез Airbnb и Booking

Обхваща: апартаменти, стаи, къщи, къщи за гости, малки хотели (до 20 стаи), паркоместа и гаражи.
Тази дейност се третира като независима икономическа дейност, а извършващият я се счита за данъчно задължено лице.

1. Регистрация по чл. 97а от ЗДДС

Кога се изисква:
Когато лице в България получава услуги от чуждестранни доставчици като Airbnb и Booking (например за начислени комисионни).

Срок:
До 7 дни преди началото на дейността.

Последици от регистрацията:

• Ежемесечни ДДС декларации
• Начисляване и плащане на ДДС само върху комисионните
• Без ДДС върху самия наем
• Без право на данъчен кредит
• След регистрация и уведомяване, платформите спират да начисляват ДДС върху комисионните

Изключение:
Ако отдавате стая/и в жилището, което обитавате, не се считате за търговец и не дължите регистрация по чл. 97а от ЗДДС.

2. Данъчно облагане – два варианта:

2.1 Облагане по ЗМДТ (патентен данък)

Кога е приложимо:
Ако приходите за предходната година са под 100 000 лв. и лицето не е регистрирано по ЗДДС, освен по чл. 97а.

Условия:

• Данъкът се изчислява на база брой стаи/паркоместа
• Размерът е между 25 и 250 лв. на стая, според местоположение
• „Стая“ = помещение за нощувка (хол/кухня не се броят)

Необходими действия:

• Регистрация на обекта в системата на Министерството на туризма (с КЕП)
• Подаване на декларация по чл. 61н от ЗМДТ до 31 януари всяка година

2.2 Облагане по ЗДДФЛ

Кога се прилага:
Когато обектът не е регистриран в Министерството на туризма.

Особености:

• Третирате се като лице, извършващо независима икономическа дейност
• Данъчно сте приравнени на ЕТ

Облагане:

• 15% данък върху печалбата (приходи – разходи)
• Допустими разходи: ремонти, поддръжка, амортизации (4% годишно за имоти)

Деклариране:

• До 30 април за предходната година
• При доход над 300 000 лв. – авансови вноски
• Задължителен годишен отчет за дейността към НСИ

3. Осигуряване

Физическите лица с независима икономическа дейност се считат за самоосигуряващи се.

3.1 Авансови месечни вноски

• Осигурявате се върху избран доход, не по-нисък от МинОД (1077 лв. от 01.04.2025)

3.2 Годишно изравняване

• Изчислява се средният месечен доход
• При по-високи реални доходи се довнасят осигуровки
• Максималният доход за осигуряване (МаксОД) е 4 130 лв. (от 01.04.2025)

3.3 Осигуряване – независимо от данъчния режим

Осигуровки се дължат дори при патентен данък.

Основа за осигуряване:
Нетният доход (приходи – разходи)

3.4 Друго основание за осигуряване

При осигуряване на друго основание (напр. трудов договор), базата се намалява.

3.5 Размери на осигуровките

• 8% здравно
• 19.8% пенсионно (без здравно – за чужденци до 1 г.)
• 27.8% – пълен пакет
• +3.5% по желание за „Общо заболяване и майчинство“

3.6 Деклариране

• Еднократна декларация при започване
• Месечни декларации образец 1 и 6
• Годишна декларация за изравняване

II. Дългосрочно отдаване под наем (извън платформи)

Не се счита за независима икономическа дейност, когато:

• наемът е за срок над 1 година;
• не е основен доход на лицето.

В тези случаи:

• Лицето не е търговец по ТЗ
• Не е данъчно задължено лице по ЗДДС

Изключение:
Ако дейността е постоянна, организирана и с мащаб – приравнява се на икономическа дейност и се прилагат общите правила (ЗДДФЛ и ЗДДС).

Данъчно облагане:

• 10% данък върху данъчната основа
• Основата е 90% от брутния доход (10% нормативно признати разходи)
• Ефективен данък: 9%

Осигуряване:
Не се дължат осигуровки при липса на независима дейност.

Използвани източници:
– Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
– Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ)
– Закон за туризма
– Кодекс за социално осигуряване (КСО)
– Закон за здравното осигуряване (ЗЗО)
– Търговски закон (ТЗ)
– Официални разяснения и становища, публикувани в системата „Въпроси и
отговори“ по данъчното и осигурителното законодателство на НАП.