Отдаване на имоти под наем чрез Airbnb и Booking чрез търговско дружество

Отдаване на имоти под наем чрез Airbnb и Booking чрез търговско дружество

В последните години платформите Airbnb и Booking се превърнаха в един от основните начини за резервация на хотели, къщи за гости, апартаменти и хостели, както в България, така и в чужбина.

Двете платформи са изключително популярни и сред българските потребители като разбира се всяка от тях предлага различен вид услуги.

Платформата Booking е концентрирана в предлагането на хотели, апартаменти, хостели, наем на автомобили, полети и други. По друг начин казано в тази платформа могат да бъдат резервирани, както бизнес пътувания, така и семейни ваканции.

От друга страна платформата Airbnb предлага апартаменти и къщи, които най-често са собственост на частни лица, които отдават под наем дома си предимно за краткосрочно настаняване на гости.

Основната разлика между двете платформи е начинът, по който всяка от тях събира таксите от своите потребители.

Платформата Booking събира комисионна такса само от наемодателите, докато Airbnb събира такси и от двете страни – наемодател и наемател.

В настоящата статия ще разгледаме кои са най-важните и съществени моменти, свързани с данъчното облагане на отдаването под наем чрез двете платформи, когато услугата се предоставя чрез търговско дружество.

От гледна точка на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), когато едно лице предоставя услуга по отдаване под наем на недвижим имот чрез някоя от платформите са налице две сделки:

- Сделка между платформата и наемодателя във връзка с ползването на платформата като посредник с крайния потребител
- Сделка между наемодателя и наемателя във връзка с услугата по отдаване под наем на конкретния обект

СДЕЛКА МЕЖДУ ПЛАТФОРМАТА И НАЕМОДАТЕЛЯ

Като споменахме по-горе, платформите Airbnb и Booking представляват онлайн пазар, на който се предоставя възможност на наемодателите да осъществяват директен контакт и комуникация със своите клиенти – наематели.

Безспорно тези онлайн пазари създават много предимства, насочени както за наемателите, така и за наемодателите, срещу което платформите получават такси и комисионни възнаграждения.

Погледнато през призмата на данъчния закон, търговското дружество, което е наемодател на практика получава посредническа услуга от онлайн платформата във връзка с резервациите, които са извършени през нея от наемателите.

За тази посредническа услуга наемодателят заплаща на платформата възнаграждение под формата на комисион от всяка направена резервация, който най-често платформата си удържа в момента на изплащане на сумите по резервациите към наемодателя.

Именно тази посредническа услуга крие в себе си някои важни специфики от гледна точка на данъчното законодателство, които ще разгледаме в следващите редове.

НЕОБХОДИМА ЛИ НИ Е ЗАДЪЛЖИТЕЛНА РЕГИСТРАЦИЯ ПО ЗДДС?

На първо място ще разгледаме въпроса, свързан със задължителната регистрация по ЗДДС за наемодателя, когато ползва някоя от двете платформи.

Както платформата Airbnb, така и Booking са чуждестранни платформи, което означава, че крайният им собственик е дружество, което е установено извън България.

Според ЗДДС, когато едно данъчно задължено лице получава услуга от чуждестранно лице, е налице условие за задължителна регистрация по ЗДДС (чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС).

Това означава, че наемодателите, които ползват услугите на някоя от двете платформи са задължени да се регистрират по ЗДДС на основание чл. 97а, ал. 1 от закона.

Следва да се има предвид, че по отношение на получените услуги от чуждестранни лица няма значение дали чуждестранното лице е установено в държава членка на Европейския съюз, или се намира извън ЕС.

Важно е и да се отбележи, че за разлика от общата регистрация по ЗДДС, която се извършва след достигане на оборот от 50 000 лева, регистрацията по чл. 97а от ЗДДС е специална и задължителна независимо от размера на реализирания оборот.

Регистрацията се извършва чрез подаване на заявление за регистрация по ЗДДС пред НАП и обикновено процедурата по регистриране на лицето се извършва в рамките на 3 работни дни от подаване на заявлението.

Друго важно нещо, на което искаме да обърнем внимание е, че заявлението за регистрация трябва да се подаде пред НАП не по-късно от 7 дни преди лицето да получи съответната услуга.

В конкретния случай това е най-малко 7 дни преди първата резервация през платформата.

КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА РЕГИСТРАЦИЯТА ПО ЧЛ. 97А ОТ ЗДДС?

Специалната регистрация по чл. 97а от ЗДДС, за която стана дума в предходните редове има някои важни особености, на които бихме искали да обърнем внимание:

Лицата, които са регистрирани по този режим дължат ДДС само върху получените услуги от съответните чуждестранни лица. Това означава, че лицата нямат задължение да начисляват ДДС върху извършените от тях доставки на стоки и услуги.

В конкретния случай наемодателят ще дължи 20% ДДС само върху комисионните възнаграждения, които се заплащат на платформата, но не и върху оборотът, който се реализира от получени резервации.

Това означава, че ако например в рамките на даден месец наемодателят получи фактура от платформата за удържани комисионни възнаграждения в размер на 100 лева, то дружеството ще дължи ДДС само в размер на 20 лева (20% х 100 лева).

Данъкът, който дружеството дължи на държавата се начислява чрез така наречения механизъм за „самоначисляване“ на ДДС. Това означава, че получената фактура от чуждестранната платформа ще бъде без начислен ДДС, но наемодателят ще има задължението да си „самоначисли“ ДДС чрез издаването на специален протокол за самоначисляване на ДДС (т.нар. протокол по чл. 117 от ЗДДС).

По отношение на приходите от наеми наемодателят трябва да продължи да следи своя оборот и когато той достигане установения праг за задължителна регистрация по ЗДДС от 50 000 лева, дружеството следва да подаде заявление за задължителна регистрация на общо основание (чл. 96 от ЗДДС).

Безспорно това, че ДДС се дължи само за получените комисионни услуги от чуждестранните платформи, но не и за реално получените суми за резервации е голямо предимство на специалната регистрация по чл. 97а от ЗДДС, но е важно да отбележим, че тази регистрация крие в себе си и един основен недостатък.

Недостатъкът на регистрацията по чл. 97а от ЗДДС е, че регистрираните по този режим лица нямат право на данъчен кредит за закупените стоки и услуги.
Това означава, по отношение на правото на данъчен кредит дружеството ще продължи да се третира като „нерегистрирано“ лице и съответно няма право да приспадне платеният от него ДДС при закупени стоки или услуги, независимо от наличието на специалната регистрация.

СДЕЛКА МЕЖДУ НАЕМОДАТЕЛЯ И НАЕМАТЕЛИТЕ

По отношение на сумите по направени резервации през платформите от наематели и свързаните с тях приходи, за наемодателите следва да се прилагат общите правила на данъчното законодателство.

От гледна точка на корпоративния закон (ЗКПО), резервациите от наематели представляват приходи от продажба на услуги за търговското дружество, които участват при формирането на годишния финансов резултат и когато същият представлява печалба, дружеството следва да декларира и плати корпоративен данък (т.нар. данък печалба) в размер на 10% от печалбата.

От гледна точка на ЗДДС е важно да обърнем внимание на две неща, касаещи доставката на тези услуги:

На първо място, както вече споменахме, ако дружеството наемодател е регистрирано само на основание специалната регистрация по чл. 97а от ЗДДС, то за реализираните приходи от наеми лицето не следва да начислява ДДС.

Наемодателят трябва да следи реализираните приходи от резервации, тъй като при достигане на оборот от 50 000 лева за период от 12 последователни месеца преди текущия, следва да се подаде заявление за регистрация по ЗДДС на общо основание (т.нар. регистрация по чл. 96 от ЗДДС).

Изложеното в горния параграф е валидно, независимо от факта, че лицето вече има налична специална регистрация по чл. 97а от ЗДДС. В този случай след като дружеството бъде регистрирано по ЗДДС на общо основание, специалната регистрация автоматично ще отпадне.

След като наемодателят бъде регистриран по ЗДДС на общо основание, за него ще възникне задължение за начисляване на ДДС и върху доставените услуги, свързани с отдаването под наем.

КАКВА ДАНЪЧНА СТАВКА НА ДДС СЛЕДВА ДА СЕ ПРИЛОЖИ ОТ НАЕМОДАТЕЛИТЕ?

Съгласно разпоредбите на ЗДДС услугите по настаняване се облагат с намалена данъчна ставка в размер на 9% (чл. 66 от ЗДДС).

За да може обаче наемодателят да се възползва от редуцираната ДДС ставка е много важно да се изясни какво точно законодателят разбира под понятието „услуга по настаняване“.

Според ЗДДС „услуга по настаняване“ е всяка услуга, която е определена като основна туристическа услуга според Закона за туризма или иначе казано това са услугите по настаняване, хранене и транспортиране.

Важно е да се има предвид, че Законът за туризма поставя определени изисквания към лицата, които предоставят основни туристически услуги, с които е добре да се запознаете. С оглед пълнота на настоящото съдържание ще засегнем някои от тях.

На първо място съгласно чл. 111 от Закона за туризма услугите, свързани с хотелиерство и ресторантьорство на територията на България, каквито са услугите по настаняване, могат да се извършват само в категоризирани или регистрирани по Закона за туризма туристически обекти.

Горното означава, че за да може да бъде предоставена услуга по настаняване, за която да се приложи намалена данъчна ставка от 9%, то следва обектът, който се отдава под наем да е категоризиран спрямо някоя от категориите, изброени в чл. 3, ал. 2 от Закона за туризма.

Според цитираната разпоредба на чл. 3, ал. 2 от Закона за туризма местата за настаняване се разпределят в следните три категории:

- клас А - хотели, мотели, апартаментни туристически комплекси, вилни селища, туристически селища и вили;
- клас Б - семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, бунгала и къмпинги;
- клас В - стаи за гости и апартаменти за гости;

За да бъде определена категорията на обекта, той следва да бъде регистриран в съответната община по неговото местонахождение чрез подаване на заявление по образец.

Важно е да се има предвид, че за обекти, които се категоризират в клас В (стаи за гости и апартаменти за гости), не е необходимо съгласие на съседите.

На второ място бихме искали да обърнем внимание на едно указание на министъра на финансите с изх. № УК-2/10.07.2012 г. относно приложението на ЗДДС в случаите на доставки, свързани с туристически услуги след 01.01.2012 г.

Според това указание, за да е налице услуга по настаняване за целите на прилагане на намалената данъчна ставка, е необходимо във всички случаи да е предоставена нощувка, т.е. доставката по настаняване може да включва:

- само нощувка;
- нощувка и хранене;
- нощувка хранене и транспортиране.

От различни становища на НАП става ясно, че от приходната агенция продължават да поддържат изложеното от министъра на финансите в указанието макар да беше извършена промяна в Закона за туризма през 2013 година.

След новата редакция на закона на практика липсва думата на „нощувка” в дефиницията за „основни туристически услуги”, съгласно § 1, т. 69, но мотивите на НАП са, че целта на „настаняването” е да се предостави нощувка.

ПРАВИЛА ЗА ДОКУМЕНТИРАНЕ И НАЧИСЛЯВАНЕ НА ДДС

Услугите по настаняване, които се предоставят от дружеството следва да бъдат документирани по ред и начин, който е определен от закона.

Когато получатели на конкретната услуга по настаняване са физически лица, дружеството няма задължение да документира тези продажби чрез издаване на фактура, освен ако клиентът не пожелае да получи такава.

Срокът за издаване на фактурата е до 5 дни от датата, на която е настъпило данъчното събитие или до 5 дни от датата, на която е получено авансово плащане от страна на клиента.

Датата на възникване на данъчното събитие е датата, на която услугата е завършена. В случаите когато наемодателят предоставя услуга настаняване, включваща една или повече съпътстващи услуги, датата на данъчното събитие се определя в зависимост от датата на завършване на основната услуга - нощувка.

Едновременно с това, когато дружеството предоставя няколко последователни нощувки, е налице една единствена доставка по настаняване, за която данъчното събитие възниква на датата на завършване на комплексната услуга.

В случаите на извършено плащане за доставка, преди да е възникнало данъчно събитие за същата (авансово плащане), данъкът става изискуем при получаване на плащането, като същият се счита включен в полученото плащане.

Важно е да се отбележи, че за физическите лица, за които дружеството не е издало отделна фактура, дружеството следва да изготви така наречения отчет за извършените продажби в края на месеца, с който да се документират извършените продажби.

ПРАВИЛА ЗА ФОРМИРАНЕ НА ДАНЪЧНАТА ОСНОВА

Данъчната основа представлява стойността върху, която наемодателят следва да начисли дължимия ДДС.
На основание чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон.

Следва да се има предвид, че:

- всички елементи, с които се увеличава данъчната основа, се облагат с намалената данъчна ставка в размер на 9%.
- туристическият данък по Закона за местните данъци и такси /ЗМДТ/ се включва в данъчната основа на настаняването (чл. 26, ал. 3, т. 1 от ЗДДС)
данъчната основа не включва сумата на търговската отстъпка или намаление, ако те се предоставят на - датата на възникване на данъчното събитие (чл. 26, ал. 5, т. 1 от ЗДДС).

Когато стойностите, необходими за изчисляване на данъчната основа, са определени в чуждестранна валута, данъчната основа се определя на базата на левовата равностойност на тази валута по курса, обявен от БНБ към датата, на която данъкът за доставката е станал изискуем (чл. 26, ал. 6 от ЗДДС).

ОБЛАГАНЕ С ТУРИСТИЧЕСКИ ДАНЪК НА НОЩУВКИТЕ

Режимът на облагане с туристически данък се регламентира от Закона за местните данъци и такси (чл. 61р - 61т )
С туристически данък следва да се облагат нощувките в местата за настаняване съгласно Закона за туризма.

Данъчно задължени лица са лицата, които предлагат нощувки. Това означава, че тези лица имат задължението да начислят, декларират и внесат данъка в държавата.

Размерът на данъка се определя с наредба на общинския съвет в граници от 0,20 лв. до 3,00 лв. за всяка нощувка съобразно населените места в общината и категорията или регистрацията на местата за настаняване по Закона за туризма.

Размерът на дължимия данък за календарния месец се определя като броят на предоставените нощувки за месеца се умножи по размера на данъка, определен от общинския съвет.

Съгласно разпоредбата на чл. 61р, ал. 5 от ЗМДТ данъчно задължените лица подават в общината декларация по образец до 31 януари на всяка година за облагане с данък за предходната календарна година.

Дължимият туристически данък за календарния месец се внася от данъчно задължените лица до 15-о число на месеца, следващ месеца, през който са предоставени нощувките.

About the author


Николай Такиев
Николай Такиев

Николай Такиев е магистър по „Счетоводство и бизнес анализ“ от Университета за национално и световно стопанство (УНСС). Той се занимава активно с преподаване на счетоводство и данъци като води, както цялостни професионални програми по счетоводство, така и отделни семинари на редица теми в счетоводната академия на учебен център „Finance Academy”.