Облагане на доходи от наем на недвижими имоти

Знаете ли как се облагат получените доходи от наем на недвижими имоти?

Доходите от отдаване под наем на недвижими имоти са доста често срещан и дори традиционен начин за допълнителни пасивни доходи.

Поради изключителната популярност на темата в настоящата статия ще обърнем внимание на това какви данъци дължим за доходите от наем, как и в какви срокове следва да ги декларираме и на какви важни особености следва да обърнем внимание.

Когато физическите лица реализират доходи, включително и такива от отдаване под наем на недвижим имот, те следва да се съобразяват с разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), който е основният нормативен акт, регламентиращ облагането на физическите лица в България.

Конкретно доходите от наем на недвижими имоти се разглеждат като частен случай на „доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество“, които са разглеждани в чл. 31 и чл. 32 от ЗДДФЛ.

Правилата за облагане на тези доходи са еднакви независимо от вида на недвижимите имоти, които физическите лица отдават под наем – апартаменти, къщи, офиси, магазини, ателиета и всякакви други видове недвижимости.

ОБЛАГАТ ЛИ СЕ С ДАНЪК ДОХОДИТЕ ОТ НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ?

Доходите от отдаване под наем на недвижими имоти се считат за облагаем доход и следователно следва да се облагат с 10% данък.

Важна особеност, на която трябва да обърнем внимание е, че лицето дължи данък върху получената сума от наема, която следва да бъде намалена с така наречените нормативно признати разходи, които за този вид доходи са в размер на 10%.

Нормативно признатите разходи представляват определен фиксиран от държавата процент, с който имаме право да намалим получения от нас доход и съответно да определим дължимия данък само върху разликата.

Макар да се наричат „разходи“, важно е да знаем, че това не са някакви допълнителни разходи, които трябва да извършваме или да плащаме на държавата.

По друг начин казано, държавата служебно ни определя, чрез фиксиран от нея процент, какъв размер на разходите ни признава за поддръжката на недвижимия имот и ни дава право да намалим получения от нас доход с този процент и следователно да платим данък само върху разликата.

Логиката на държавата да определя „нормативно“ тези разходи е, че по този начин физическите лица са освободени от задължението да събират и да доказват извършените от тях действителни разходи чрез документи, какъвто е редът например при търговските дружества.

Другото предимство на „нормативно признатите разходи“ е, че те присъстват винаги, независимо от това дали през дадената година ние действително сме извършили някакви разходи, свързани с имота, или не.

Пример 1:

Гергана Петрова е собственик на апартамент в центъра на София, който отдава под наем за 600 лева месечно.

Как ще се определи дължимия данък на месечна база?

Прилагайки правилото за нормативно признатите разходи, следва да умножим размера на месечния наем по 10% нормативно признати разходи или:

600 лева х 10% НПР = 60 лева

След като сме определили размера на нормативно признатите разходи, следва да намалим месечния наем с техния размер и по този начин да получим данъчната основа (облагаемия доход), върху която да изчислим дължимия данък.

600 лева – 60 лева = 540 лева облагаем доход

Облагаемият доход на практика е сумата, която следва да умножим по размера на данъчната ставка, която е 10%, за да получим каква ще бъде сумата на нашето данъчно задължение, определена на месечна база.

540 лева х 10% данъчна ставка = 54 лева данъчно задължение

Изхождайки от концепцията за нормативно признатите разходи, можем да направим извод, че по този начин ние на практика дължим данък само върху 90% от получения от нас доход.

По друг начин представено, макар номинално ставката на данъка да е 10%, то на практика, отчитайки нормативно признатите разходи, ставката става ефективно 9% от получения доход.

600 лева х 9% = 54 лева дължим данък

ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ НА ИМОТ, КОЙТО Е СЪПРУЖЕСКА СОБСТВЕНОСТ

Много често в практиката се отдават под наем недвижими имоти, които са съпружеска собственост между двама съпрузи.

Важно е да отбележим, че в този случай макар наемът, който се получава да е един за цялото семейство, то всеки един от съпрузите, в качеството му на съсобственик, дължи данък, който се определя пропорционално на частта, която притежава като дял от имота - половината от имуществото.

Пример 2:

Ако разгледаме горния пример и го допълним с обстоятелството, че имотът е съпружеска собственост на Гергана Петрова и Йордан Петров и всеки от съпрузите притежава по 50% от имота, то при месечен наем от 600 лева ситуацията ще изглежда по следния начин:

Гергана Петрова

600 лева х 50% = 300 лева (пропорционален доход от общия наем)

300 лева х 9% = 27 лева дължим данък

Йордан Петров

600 лева х 50% = 300 лева (пропорционален доход от общия наем)

300 лева х 9% = 27 лева дължим данък

Видно от илюстрирания пример, на всеки от съпрузите се пада равна част от дохода и следователно равна част от данъчното задължение.

Обстоятелството, че наемът е възможно да се изплаща по банкова сметка само на единия от съпрузите няма отношение към факта, че всеки от съпрузите дължи данък.

КАК И В КАКВИ СРОКОВЕ СЛЕДВА ДА СЕ ДЕКЛАРИРА ДЪЛЖИМИЯТ ДАНЪК?

След като бъде определен размерът на данъчното задължение, той следва да се декларира и заплати пред Националната агенция за приходите (НАП) в определени от закона срокове - тримесечно и годишно.

Декларирането на данъка се извършва едновременно на два етапа:

1. Авансово деклариране на тримесечна база чрез подаване на Декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ
Съгласно закона данъкът върху доходите от наеми следва да се декларира и плаща авансово през годината на всеки три месеца, до края на месеца, следващ тримесечието, за което се отнася доходът.

  • за доходите от наем, които сме получили през месеците януари, февруари и март, срокът за авансовото деклариране и заплащане е до 30 април.
  • за доходите от наем, които сме получили през месеците април, май и юни, срокът за авансовото деклариране и заплащане е до 31 юли;
  • за доходите, които сме получили през месеците юли, август и септември, срокът за авансовото деклариране и заплащане е до 31 октомври;
  • за доходите, които сме получили през месеците октомври, ноември и декември, нямаме задължение за авансово деклариране и заплащане на данък, тъй като той ще се внесе окончателно заедно с подаване на Годишната данъчна декларация.

2. Годишно деклариране чрез подаване на Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ

Всички лица, които са получили доходи от наем са задължени да декларират тези доходи чрез подаване на годишна данъчна декларация в срок до 30 април на следващата година.
В същия срок, лицата са задължени да заплатят данъка. Ако декларацията се подаде и данъкът се заплати до 31 март, имаме право да ползваме 5% отстъпка от данъка, но не повече от 500 лева.

В годишната данъчна декларация следва да се оповести информация за целия размер на получения през година доход от наем и съответно да се определи размерът на дължимия данък за цялата година.

Авансово внесеният данък през годината се приспада от общата сума годишния данък и по този начин на практика ще внесем само разликата, която обхваща дохода ни от наем през последните три месеца на годината.

Важно е да се отбележи, че ако през годината е имало период, през който сме внасяли самостоятелно здравни осигуровки, то законът ни дава право преди да определим дължимия годишен данък, да приспаднем внесените през годината здравни осигуровки от сумата на облагаемия ни доход.

Доходите от отдаване под наем се декларират чрез попълване на Приложение № 4 - доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество към Годишната данъчна декларация.

КОЙ ИМА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО ДА ДЕКЛАРИРА И ВНАСЯ ДАНЪКА?

Често срещана грешка в практиката е разбирането, че винаги данъкът се удържа и внася от онзи който изплаща дохода. Това разбиране е залегнало у нас най-вече от примера на доходите ни от трудови правоотношения, където всеки месец ние си получаваме чистото възнаграждение, а работодателят ни удържа данъка и го внася вместо нас в държавата.

Е, тук може би ще Ви изненадаме, но при доходите от наем това правило не винаги е валидно.

Когато говорим за получени доходи от отдаване под наем, без значение дали е на движимо или на недвижимо имущество, за да се определи коя страна по договора е длъжна да декларира и внесе дължимия данък, следва да се вземе предвид юридическият статус на страните. В следващите редове ще разгледаме три от най-често срещаните хипотези в практиката:

  1. КОГАТО ДОГОВОРЪТ ЗА НАЕМ Е СКЛЮЧЕН МЕЖДУ ДВЕ ФИЗИЧЕСКИ ЛИЦА

                При тази ситуация задължението за деклариране и внасяне на данъка е на наемодателя - лицето, което получава дохода.

               Важно е да се уточни, че при тази ситуация наемодателят има задължението да декларира и внесе данъка, както авансово чрез подаване на Декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ на тримесечна база, така и годишно чрез подаване на Годишна данъчна декларация.

    2. КОГАТО ДОГОВОРЪТ ЗА НАЕМ Е СКЛЮЧЕН МЕЖДУ ФИЗИЧЕСКО ЛИЦЕ И ТЪРГОВСКО ДРУЖЕСТВО (ФИРМА)

При тази ситуация задължението за деклариране и внасяне на данъка е на търговското дружество наемател, което се явява платец на дохода.

В тази хипотеза, когато търговското дружество плаща дохода от наем, същото има задължение да удържи дължимия данък и да го декларира и внесе в държавата вместо нас.

За изплатения ни доход от наем дружеството може да ни издаде служебна бележка и сметка за изплатени суми.

Важно е обаче да имаме предвид, че за нас остава задължението да декларираме получени доходи от наем чрез подаване на годишна данъчна декларация.

За последното тримесечие на годината имаме право да изберем дружеството да не ни удържа данък и съответно ние да си го декларираме и платим чрез годишната декларация. Това наше желание следва да декларираме пред платеца на дохода писмено чрез декларация.

       3. КОГАТО ДОГОВОРЪТ ЗА НАЕМ Е СКЛЮЧЕН МЕЖДУ ФИЗИЧЕСКО ЛИЦЕ И САМООСИГУРЯВАЩО СЕ ЛИЦЕ

В случаите, когато сме сключили договор за наем с друго физическо лице, но това лице е самоосигуряващо се лице, например свободна професия – адвокат, нотариус, счетоводител, архитект и т.н, то е важно да знаем, че следва да приложим същите правила за деклариране и облагане, които са валидни за хипотезата, която разгледахме в горната точка с наемодател – търговско дружество.

Важно е да се отбележи, че задължението за удържане и деклариране на данъка от самоосигуряващото се лице е валидно само, когато това лице сключва договора за наем в качеството си на самоосигуряващо се лице, тоест чрез неговия БУЛСТАТ.

Ако се разглежда хипотеза, в която например един адвокат, който е самоосигуряващо се лице сключва договор за наем на апартамент, в който да живее в качеството си на физическо лице, то лицето адвокат няма да има задължение за удържане и деклариране на данък вместо нас.

ДЪЛЖАТ ЛИ СЕ ОСИГУРОВКИ ЗА ПОЛУЧЕНИТЕ ДОХОДИ ОТ НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ?

Основен принцип в осигуряването е, че осигуровки се дължат от всеки, който извършва трудова дейност

За разлика от данъците, където критерият за това дали дължим данък е наличието на получен доход, то при осигуряването изходната точка е дали извършваме трудова дейност, за която следва да се осигуряване.

Доходите от наем са пасивен доход, който не е свързан с извършване на трудова дейност от наша страна. Поради тази причина за тези доходи не дължим социални осигуровки по Кодекса за социално осигуряване (КСО) и нямаме задължение да се регистрираме като самоосигуряващи се лица.

Ако обаче сме безработни, без значение дали сме регистрирани като такива в Бюрото по труда, то е важно да знаем, че имаме задължение да заплащаме ежемесечно здравни осигуровки.

Както споменахме и по-горе в статията, при подаване на годишна данъчна декларация, законът ни дава правото да намалим облагаемия си доход с внесените през годината здравни осигуровки.

ЦЯЛОСТЕН ИЛЮСТРАТИВЕН ПРИМЕР

Гергана Петрова и Йордан Петров са съпрузи, които отдават под наем семейния си апартамент в центъра на град София на наемател, който е физическо лице. Месечният наем е 800 лева.

Какви са задълженията на семейство Петрови?

  1. Тъй като наемател е друго физическо лице, което не сключва договора в качеството си на самоосигуряващо се лице, семейство Петрови ще имат задължението на всеки три месеца да декларират авансово дължимия данък за всеки един от двамата съпрузи (чрез Декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ).
  2. Всеки от съпрузите ще има задължение да подаде Годишна данъчна декларация.
  3. Тъй като имотът е съпружеска собственост, то наемът, респективно и данъкът ще се разделят по равно между двамата съпрузи.
  4. Семейство Петрови не дължат социални осигуровки за доходите си от наем и нямат задължение да се регистрират като самоосигуряващи се лица.

Изчисляване на тримесечните авансови вноски за данъка

Общ месечен наем: 800 лева

Дял на всеки от съпрузите: 800 лева х 50% = 400 лева

Дължим данък: 400 лева х 9% = 36 лева (месечно)

Подлежащ на деклариране данък за едно тримесечие: 3 х 36 лева = 108 лева

Гергана Петрова Йордан Петров
Общ годишен доход: 12 месеца х 400 лева = 4 800 лева Общ годишен доход: 12 месеца х 400 лева = 4 800 лева
Нормативно признати разходи: 4 800 лева х 10% = 480 лева Нормативно признати разходи: 4 800 лева х 10% = 480 лева
Облагаем доход: 4 800 лева – 480 лева (НПР) = 4 320 лева Облагаем доход: 4 800 лева – 480 лева (НПР) = 4 320 лева
Годишен данък върху дохода: 4 320 лева х 10% данък = 432 лева Годишен данък върху дохода: 4 320 лева х 10% данък = 432 лева
Авансово внесен данък: 3 тримесечия х 108 лева = 324 лева Авансово внесен данък: 3 тримесечия х 108 лева = 324 лева
Дължим данък до 30 април: 432 лева – 324 лева = 108 лева Дължим данък до 30 април: 432 лева – 324 лева = 108 лева
Отстъпка до 31 март: 108 лева х 5% = 5.40 лева Отстъпка до 31 март: 108 лева х 5% = 5.40 лева

About the author


Николай Такиев
Николай Такиев

Николай Такиев е магистър по „Счетоводство и бизнес анализ“ от Университета за национално и световно стопанство (УНСС). Той се занимава активно с преподаване на счетоводство и данъци като води, както цялостни професионални програми по счетоводство, така и отделни семинари на редица теми в счетоводната академия на учебен център „Finance Academy”.