Какво трябва да знаете преди да отдавате имоти под наем

Какво трябва да знаем преди да отдаваме имоти под наем

През последните години все по-често срещана практика е краткосрочното отдаване под наем на апартаменти, вили, къщи за гости и други подобни обекти.

Лицата, които отдават на краткосрочен наем могат да бъдат както търговски дружества, така и физически лица.

Физическите лица често използват онлайн платформите Booking и Airbnb, за да отдават под наем както жилища, които обитават и в които живеят, така и имоти, чието предназначение е изцяло инвестиционно за отдаване под наем.

Поради изключително голямата актуалност на темата, в днешната статия бихме искали да обърнем специално внимание на задълженията, които тези лица имат според действащия Закона за туризма във връзка с отдаваните обекти под наем.

През 2020 година бяха приети съществени промени в Закона за туризма, които бяха насочени именно към регламентиране на дейността по отдаване на краткосрочен наем на обекти от физически лица през големите онлайн платформи.

1. ОСНОВНИ ПОНЯТИЯ, СВЪРЗАНИ СЪС ЗАКОНА ЗА ТУРИЗМА, С КОИТО Е ДОБРЕ ДА СЕ ЗАПОЗНАЕМ

Управлението, регулирането и контрола върху туристическата дейност в България се урежда от Закона за туризма (ЗТ).

Законът за туризма разделя туристическата дейност на няколко групи дейности:

- Туроператорската и туристическата агентска дейност;
- Хотелиерство
- Ресторантьорство
- Предоставяне на тематично ориентирани допълнителни туристически услуги
- Предоставяне на екскурзоводски услуги

Хотелиерството се определя като дейност по предоставяне на настаняване в категоризирани или регистрирани туристически обекти, извършвана от лица, наречени хотелиери, които могат да бъдат както отделните физически лица, така и търговските дружества.

По-конкретно като „хотелиери“ се определят лица, които извършват хотелиерска дейност във:

- Регистрирани места за настаняване;
- Всички видове категоризирани места за настаняване по Закона за туризма;
- Места за настаняване с издадено временно удостоверение за открита процедура по категоризиране;
- Туристически хижи, туристически учебни центрове и туристически спални

Туристическите обекти, в които хотелиерите извършват своята дейност се определят като места за настаняване

Според Закона за туризма местата за настаняване се разделят, класове според типа на конкретния туристически обект:

- клас А - хотели, мотели, апартаментни туристически комплекси, вилни селища, туристически селища и вили;
- клас Б - семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, бунгала и къмпинги;
- клас В - стаи за гости и апартаменти за гости;

Туристическите обекти от клас В са нова категория обекти и са една от големите промени, които бяха извършени през 2020 с новия Закон за туризма.

„Стаи за гости“ са обекти с капацитет до 5 стаи, самостоятелни или в апартаменти, в една сграда, предоставяни на туристи за нощувки.

„Апартаменти за гости' са самостоятелни апартаменти в една жилищна сграда, предоставяни на туристи за нощувка.

2. КАКВИ ВАЖНИ ПРОМЕНИ СЕ ПРИЕХА В ЗАКОНА ЗА ТУРИЗМА ПРЕЗ 2020 ГОДИНА?

През 2020 година бяха приети съществени промени в Закона за туризма, някои от които ще засегнем в следващите редове. Освен промените в основния закон беше приета и Наредба за изискванията към категоризираните места за настаняване и заведения за хранене и развлечения (приета на 26.06.2020 г. и обнародвана в ДВ 03.07.2020 г.).

Една от големите промени, за която вече споменахме е създаването на нова категория туристически обекти – клас В, която включва в себе си стаите за гости и апартаментите за гости.

Специално за туристическите обекти от клас В, хотелиерски услуги могат да се извършват и от лица, които не са търговци по смисъла на Търговския закон, включително, когато те са част от обитаваното от него жилище в жилищна сграда (чл. 113, ал. 2 от Закона за туризма).

Тази разпоредба има пряко отношение към отделните физически лица, които отдават за краткосрочен наем обитаваните от тях жилища.

Друга важна промяна, на която бихме искали да обърнем внимание е, че няма ограничения за обитаване на жилището или сградата, докато стаята или апартаментът за гости се предоставя на туристи. Законодателят е преценил да улесни извършването на тази дейност чрез премахването на това ограничение.

С промените в Закона за туризма от 25.02.2020 г. се отменя задължението за представяне на документ с подписи на повече от 50 на сто от собствениците в сградата, удостоверяващ съгласието им за извършване на туристическата дейност. Отпадането на това задължение улеснява съществено наемодателите, които искат да отдават под наем жилищата, намиращи се в жилищни сгради.

С новия Закон за туризма се променя и определението за „хотелиерство“ като целта на промяната е да се премахне различното третиране на „договорите за краткосрочно отдаване под наем“ и „договорите за хотелиерска услуга“

Промяната в законовата дефиниция поставя настаняването като единствен предмет на договора за хотелиерска услуга и по този начин заличава разликата между договора за хотелиерска услуга и обикновения договор за наем, с който се предоставя временно ползване на определен недвижим имот срещу заплащане на съответна цена.

Тази промяна пряко засяга физическите лица, които ползват големите онлайн платформи като Airbnb и Booking, за да отдават под наем своите имоти, тъй като с въведените промени, тези лица се определят като „хотелиери“ и следва да се съобразяват с изискванията на Закона за туризма

3. КАКВИ СА НАШИТЕ ЗАДЪЛЖЕНИЯ СПОРЕД ЗАКОНА ЗА ТУРИЗМА?

Регистрация на отдавания обект в общината

Всеки наемодател, който отдава под наем стаи или апартаменти на лица, притежаващи качеството „турист” (тоест лица, които посещават дестинация извън обичайното си местоживеене, за период по-кратък от една година, с основна цел на пътуването, която може да се определи като туристическа), е длъжен да подаде до кмета на общината по местонахождение на имота заявление за регистрация на отдавания под наем обект.

Изискването за задължителна регистрация на отдавания обект в общината се налага, тъй като според чл. 111 от Закона за туризма хотелиерство на територията на България може да се извършва само в категоризирани или регистрирани туристически обекти.

Категоризацията на съответния обект се извършва от министъра на туризма и от кметовете на общини или от оправомощени от тях длъжностни лица.

Регистрация на отдавания обект в ЕСТИ

След като обектът бъде регистриран в общината следва да се извърши регистрация на обекта в единната система за туристическа информация (ЕСТИ) като е добре да знаете, че тази регистрация също е задължителна.

За разлика от регистрацията на обекта в общината, то регистрирането му в ЕСТИ се извършва изцяло онлайн като повече информация можете да намерите на сайта на Министерството на туризма

В системата за туристическа информация следва да се въвеждат данни за всички гости на апартамента и за всяка резервация в дена на настаняване, включително и за обектите от клас В.

4. КАКВА Е РАЗЛИКАТА МЕЖДУ ХОТЕЛИЕР И ОБИКНОВЕН НАЕМОДАТЕЛ

Като хотелиери се определят лицата, които предоставят услуги по настаняване, което е основната разлика с обикновения договор за наем, чийто предмет е временното ползване на недвижим имот.

В Закона за туризма няма легална дефиниция какво представлява „услугата по настаняване“, но подходът на законодателя е да даде определение за всеки вид място за настаняване – хотел, вила, къща за гости и т.н.

Общото обаче между всички определения на местата за настаняване е свързано с потребителите, които ги посещават, туй като всички те притежават качеството на „туристи“.

По смисъла на Закона за туризма „турист“ е лице, което посещава дестинация извън обичайното си местоживеене, за период по-кратък от една година, с основна цел на пътуването, която може да се определи като туристическа.

Туристическа е всяка цел, която е свързана с отдих, спорт, лечебни процедури, бизнес, поклонничество, участие в културно, конгресно, конферентно събитие или друга туристическа цел.

Туристът може да осъществи посещението в рамките на денонощието без нощувка (еднодневен турист) или с престой обичайно над 24 часа, който включва поне една нощувка в посетената дестинация (пренощувал турист).

Написаното до тук означава, че за да се направи преценка дали един наемодател следва да се определя като хотелиер и съответно да спазва всички изисквания на Закона за туризма е необходимо да се определи дали наемателите имат качеството туристи.

Най-общо при тази преценка бихме могли да се позовем на три основни критерия:

- Лицето посещава ли дестинация извън обичайното си местоживеене?
- Периодът на посещение по-кратък ли е от една година?
- Целта на посещението може ли да се определи като туристическа?

Обичайното местоживеене според практиката на съда може да се определя според това кое е мястото, което лицето обитава, където живее семейството му, където е неговата месторабота, където притежава собственост или по друг начин може да се докаже връзката му към определено местоживеене.

От практическа гледна точка, регистрацията по постоянен и настоящ адрес е факт, който може да спомогне за определянето на обичайно местоживеене, но не е единствен критерий за това.

На следващо място е важно целта на посещението да може да се определи като туристическа. Тук трябва да се уточни, че не може да се определи като туристическа цел наемането на недвижим имот, който ще се ползва от наемателя за жилищни нужди.

Това е така, тъй като понятието за жилище е свързано с определена степен на дълготрайност на пребиваването.

Това означава че, основна тежест при определяне на целта на настаняването е дали договорът за наем се сключва с цел обитаване на обекта като жилище, или със спомагателна цел спрямо друга, основна цел, за която потребителят посещава определена дестинация (например с цел почивка, спорт, лечебни процедури и т.н.).

От практическа гледна точка може да се даде насока, че когато наемът на даден обект се определя като цена за нощувка, то това би могло да бъде показател, че става въпрос за настаняване с туристическа цел.

5. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ВЪВ ВРЪЗКА С ЛИЧНИТЕ ДАННИ

Във всички случаи на дейност по отдаване на обекти под наем (като търговец или като лица, което не е търговец) наемодателите обработват лични на лицата, които наемат обекта.

Следователно, с извършването на хотелиерската дейност наемодателите действат и като администратори на лични данни и имат задължения да приведат дейността по обработване на личните данни в съответствие със Закона за защита на личните данни и GDPR.

Като администратор на лични данни вие трябва да изготвите, спазвате и направите достъпна политиката си за лични данни.

Минималните изисквания към Политиката са определяне на целите, за които се обработват личните данни, гарантиране на основните принципи за прозрачност, отчетност и зачитане правата на потребителите.

About the author


Николай Такиев
Николай Такиев

Николай Такиев е магистър по „Счетоводство и бизнес анализ“ от Университета за национално и световно стопанство (УНСС). Той се занимава активно с преподаване на счетоводство и данъци като води, както цялостни професионални програми по счетоводство, така и отделни семинари на редица теми в счетоводната академия на учебен център „Finance Academy”.